Introduction

Lisbonne est une ville en perpétuelle transformation. Si les quartiers centraux historiques comme Chiado, Alfama ou Principe Real sont déjà très valorisés, d’autres zones de la capitale offrent encore des opportunités d’investissement attractives.

En 2025, trois quartiers se distinguent particulièrement : Marvila, Beato et Arroios. Ils séduisent par leurs prix encore abordables, leur potentiel de valorisation et l’arrivée d’infrastructures modernes.

👉 Cet article détaille les atouts de ces quartiers, les prix actuels, les rendements locatifs et les perspectives pour les années à venir.

1. Marvila : le « Brooklyn de Lisbonne »

Atouts du quartier

• Ancienne zone industrielle en reconversion.

• Galeries d’art, bars branchés, espaces de coworking.

• Forte attractivité auprès des jeunes actifs et créatifs.

Prix en 2025

• Appartements anciens à rénover : 3 000–4 000 €/m².

• Appartements rénovés : 4 500–5 500 €/m².

• Neuf premium : 5 500–6 500 €/m².

Rendement locatif

• T2 rénové : 1 200–1 400 €/mois.

• Rendement brut ≈ 4,5–5,5 %.

👉 Marvila est idéal pour un investissement patrimonial à moyen terme, avec un fort potentiel de plus-value.

2. Beato : entre tradition et modernité

Atouts du quartier

• Proximité du Tage, vue fleuve sur certains biens.

• Développement du Hub créatif Beato.

• Arrivée d’infrastructures (transports, commerces).

Prix en 2025

• Ancien à rénover : 2 800–3 800 €/m².

• Rénové : 4 200–5 000 €/m².

• Neuf : 5 000–6 000 €/m².

Rendement locatif

• T2 rénové : 1 100–1 300 €/mois.

• Rendement brut ≈ 5 %.

👉 Beato attire une clientèle jeune et internationale, avec un marché encore abordable par rapport au centre.

3. Arroios : diversité et dynamisme

Atouts du quartier

• Quartier central et cosmopolite.

• Très demandé par étudiants et jeunes actifs.

• Forte activité commerciale et culturelle.

Prix en 2025

• Ancien à rénover : 3 500–4 500 €/m².

• Rénové : 5 000–6 500 €/m².

• Neuf : 6 000–7 000 €/m².

Rendement locatif

• T2 rénové : 1 300–1 500 €/mois.

• Rendement brut ≈ 5 %.

• En colocation : rendement ≈ 6–7 %.

👉 Arroios combine centralité et prix encore compétitifs, ce qui en fait un choix stratégique.

4. Comparaison des trois quartiers

👉 Conclusion : Marvila et Beato offrent le plus fort potentiel de valorisation, Arroios le meilleur rendement immédiat.

5. Exemple pratique : investissement colocation à Arroios

• Achat : T3 de 95 m² → 480 000 €.

• Travaux + ameublement : 50 000 €.

• Colocation 3 chambres × 850 €/mois → 2 550 €/mois.

• Revenus annuels : 30 600 €.

• Rendement brut ≈ 6 %.

6. Avantages fiscaux possibles

• Zones ARU (Marvila, Beato) :

◦ TVA travaux réduite à 6 %.

◦ Exonération IMI pendant 3 ans.

◦ Réduction d’IMT.

👉 Cela améliore la rentabilité des projets de rénovation.

7. Risques à anticiper

• Quartiers encore en transformation → délais de valorisation.

• Risque de surpayer un bien « à potentiel » déjà valorisé.

• Nécessité de travaux lourds dans certains immeubles.

• Fluctuations de la demande locative selon l’évolution socio-économique.

8. Perspectives 2025–2030

• Marvila & Beato : hausse attendue de 4–5 %/an.

• Arroios : stabilisation des prix, mais loyers en progression.

• Ces quartiers devraient rejoindre les zones « premium » dans moins de 10 ans.

9. Conseils pratiques pour investir

1. Cibler les biens à rénover en zone ARU pour optimiser fiscalité.

2. Miser sur la colocation à Arroios pour maximiser rendement.

3. Anticiper une stratégie long terme à Marvila et Beato.

4. Bien comparer le coût global (achat + rénovation + ameublement).

5. Se faire accompagner d’un chasseur immobilier local.

Conclusion

En 2025, les quartiers Marvila, Beato et Arroios offrent des opportunités uniques à Lisbonne : prix encore abordables, forte demande locative et potentiel de valorisation élevé.

👉 Stratégie gagnante :

• Arroios pour le rendement immédiat.

• Marvila & Beato pour la plus-value à moyen/long terme.