Introduction
Acheter un bien immobilier à Lisbonne ou ailleurs au Portugal ne se résume pas à signer un acte de vente. La fiscalité immobilière portugaise est un élément central de tout projet d’acquisition, et en 2025 elle reste à la fois attractive et complexe. Bien maîtriser les règles fiscales locales permet de calculer le vrai coût d’un achat, d’éviter des surprises budgétaires, et d’optimiser son investissement.
Ce guide détaille les principales taxes à l’achat, les impôts annuels, la fiscalité des revenus locatifs, le statut de résident non habituel (NHR), et les plus-values immobilières en cas de revente. Il s’adresse en particulier aux acheteurs étrangers, et notamment aux Français, nombreux à investir dans la capitale portugaise.
1. Les taxes à l’achat
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
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Définition : équivalent de notre droit de mutation.
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Montant : calculé selon un barème progressif qui dépend de :
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la valeur du bien,
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sa nature (résidence principale, secondaire, terrain, etc.),
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son usage (urbain, rustique).
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Taux : de 0 % à environ 7,5 %.
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Exemple : pour un appartement de 500 000 € acheté comme résidence secondaire, l’IMT peut atteindre environ 28 000 €.
L’IS (Imposto de Selo – droit de timbre)
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Montant : 0,8 % du prix d’achat.
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Exemple : sur 500 000 €, cela représente 4 000 €.
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Particularité : si le bien est financé par un prêt bancaire, un droit de timbre supplémentaire s’applique sur le montant emprunté (0,6 %).
Frais annexes
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Notaire et enregistrement : généralement entre 1 000 et 2 500 €.
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Avocat : recommandé pour sécuriser la transaction (souvent 1 à 2 % du prix ou forfait).
À retenir : pour calculer le vrai coût, ajoute 7 à 10 % du prix d’achat pour couvrir taxes et frais.
2. Les impôts annuels
L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
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Définition : équivalent de la taxe foncière.
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Montant : calculé sur la valeur fiscale cadastrale (VPT), souvent inférieure au prix d’achat.
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Taux : entre 0,3 % et 0,8 % selon la municipalité et le type de bien.
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Exemple : pour une VPT de 250 000 €, l’IMI sera entre 750 et 2 000 € par an.
Taxe supplémentaire (AIMI)
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Appliquée aux propriétaires possédant plusieurs biens dont la valeur cumulée dépasse certains seuils :
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600 000 € par personne
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1,2 M € pour un couple marié déclarant ensemble.
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Taux : 0,7 % sur la valeur dépassant le seuil, puis 1 % au-delà de 1 M € par personne.
3. Revenus locatifs : la fiscalité
Si tu achètes pour louer, les revenus sont imposables au Portugal.
Résidents fiscaux portugais
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Revenus locatifs intégrés dans le revenu global, avec possibilité de déduire frais et charges.
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Taux progressifs d’imposition.
Non-résidents
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Imposition forfaitaire à 28 % sur les loyers bruts.
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Possibilité de déduire certaines charges si déclaré via un comptable agréé (frais de gestion, travaux, assurance).
Cas particulier : location touristique (Alojamento Local – AL)
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Régime fiscal différent, basé sur un coefficient appliqué au chiffre d’affaires.
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Forte réglementation à Lisbonne (zones limitées, nouvelles licences rares).
4. Le régime NHR (Résident Non Habituel)
Le statut NHR (Non Habitual Resident) reste un des piliers de l’attractivité fiscale portugaise, bien qu’il ait été partiellement révisé.
Avantages
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Pendant 10 ans, possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse :
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Revenus de pensions étrangères : exonérés ou taxés à un taux réduit.
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Revenus locatifs étrangers : exonérés si imposés dans le pays d’origine.
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Revenus de travail hautement qualifié : imposition à taux forfaitaire préférentiel (20 %).
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Conditions
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Ne pas avoir été résident fiscal au Portugal les 5 années précédentes.
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S’enregistrer auprès de l’administration fiscale portugaise.
Limites
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Réformes récentes tendent à restreindre certains avantages. Il est conseillé de vérifier chaque année avec un avocat fiscaliste local.
5. Plus-values immobilières
En cas de revente, la plus-value est imposable.
Calcul
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Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux justifiés par factures officielles).
Imposition
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Résidents portugais : imposition sur 50 % de la plus-value, selon barème progressif.
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Non-résidents : taux forfaitaire de 28 % sur la plus-value.
Exonérations possibles
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Réinvestissement dans une résidence principale au Portugal ou dans l’UE.
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Certaines conventions fiscales (France-Portugal) évitent la double imposition.
6. Optimisation fiscale et conseils pratiques
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Anticiper les frais dès l’offre d’achat pour éviter de sous-estimer son budget.
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Recourir à un avocat fiscaliste : indispensable pour optimiser sa situation personnelle (résident/non-résident).
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Documenter les travaux avec factures officielles : cela réduit la plus-value taxable en cas de revente.
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Considérer une structure d’achat adaptée (en nom propre ou via société). Attention, ce choix dépend fortement du profil de l’investisseur.
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Vérifier les conventions fiscales internationales (France-Portugal) pour ne pas être imposé deux fois.
7. Cas pratique : un investisseur français
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Achat d’un appartement T2 à Lisbonne pour 450 000 €.
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Frais annexes (IMT, IS, notaire, avocat) : environ 36 000 € (8 %).
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Revenus locatifs nets : 18 000 €/an.
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Imposition au Portugal (non-résident) : 28 % → 5 040 € d’impôt.
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IMI annuel : 1 000 €.
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Rentabilité nette après impôts : environ 2,6 %/an.
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Plus-value potentielle après 5 ans si revente à 550 000 € : 100 000 €, taxation à 28 % → 28 000 € d’impôt (sauf optimisation).
Conclusion
La fiscalité immobilière au Portugal en 2025 reste avantageuse mais technique. Entre les taxes d’acquisition, l’IMI, la fiscalité locative, le statut NHR et les règles sur les plus-values, il est crucial de bien préparer son projet.
L’accompagnement d’un avocat fiscaliste est plus qu’une option : c’est un investissement qui peut faire économiser des dizaines de milliers d’euros sur la durée.
👉 En résumé :
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Prévois 7 à 10 % de frais à l’achat.
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Vérifie ton éligibilité au régime NHR.
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Déclare correctement tes revenus locatifs.
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Anticipe la fiscalité des plus-values.
