Introduction
Lisbonne attire chaque année des milliers d’étudiants portugais et internationaux. Avec ses universités réputées (Université de Lisbonne, ISCTE, Nova, Católica) et ses nombreuses écoles privées, la capitale portugaise est un pôle académique majeur en Europe du Sud.
Face à la pénurie de logements étudiants, de plus en plus de familles et d’investisseurs choisissent d’acheter un appartement à Lisbonne pour loger un étudiant, tout en transformant cet achat en investissement rentable à long terme.
👉 Cet article propose un guide pratique complet pour acheter un appartement étudiant à Lisbonne en 2025.
1. Pourquoi acheter un appartement étudiant à Lisbonne ?
Pour une famille
-
Logement sécurisé pour l’étudiant.
-
Économie par rapport aux loyers élevés.
-
Patrimoine transmissible.
Pour un investisseur
-
Forte demande locative étudiante.
-
Rendement supérieur à la location classique.
-
Revente facilitée grâce à la tension du marché.
2. Les zones proches des universités
Cidade Universitária (Université de Lisbonne)
-
Quartier central pour étudiants.
-
Studios et T1 très demandés.
-
Prix : 5 000–6 500 €/m².
Alameda & Areeiro (ISCTE, Instituto Superior Técnico)
-
Zones dynamiques, bien desservies.
-
Colocations très rentables.
-
Prix : 4 500–6 000 €/m².
Campolide (Université Nova & Católica)
-
Proximité des écoles de commerce et droit.
-
Studios premium et appartements modernes.
-
Prix : 6 000–7 000 €/m².
Arroios & Anjos
-
Quartiers cosmopolites et abordables.
-
Colocations très recherchées.
-
Prix : 4 500–5 500 €/m².
3. Quel type de bien acheter ?
Studio ou T1
✔️ Idéal pour un étudiant seul.
✔️ Facile à louer après usage personnel.
❌ Prix/m² plus élevé.
T2 ou T3
✔️ Colocation possible → loyers supérieurs.
✔️ Investissement plus rentable.
❌ Budget plus élevé à l’achat.
Appartement ancien rénové
✔️ Prix plus bas que le neuf.
✔️ Forte demande locative.
❌ Travaux parfois nécessaires.
4. Exemple pratique : studio pour étudiant à Alameda
-
Surface : 35 m².
-
Prix : 210 000 € (≈ 6 000 €/m²).
-
Loyer marché : 950 €/mois.
-
Rendement brut ≈ 5,4 %.
5. Exemple pratique : T3 en colocation à Arroios
-
Prix : 420 000 €.
-
Travaux + ameublement : 30 000 €.
-
3 chambres × 700 €/mois = 2 100 €/mois.
-
Revenus annuels : 25 200 €.
-
Rendement brut ≈ 5,7 %.
👉 Conclusion : la colocation est plus rentable que le studio.
6. Financement et fiscalité
-
Apport minimum : 20–30 %.
-
Taux d’intérêt 2025 : 3,5–4,5 %.
-
Revenus locatifs imposés à 28 % pour non-résidents.
-
Frais d’achat (IMT, IS, notaire) ≈ 8–10 %.
7. Les risques à anticiper
-
Vacance locative en été (si location uniquement étudiante).
-
Usure rapide du logement en colocation.
-
Quartiers trop éloignés → baisse de demande.
-
Risque de surpayer un studio dans quartier premium.
8. Stratégies gagnantes
Pour une famille
-
Acheter un T2/T3 → l’étudiant occupe une chambre, louer les autres.
-
Rentabilité immédiate et sécurité pour l’enfant.
Pour un investisseur
-
Miser sur la colocation meublée dans Arroios, Alameda ou Areeiro.
-
Préférer un bien en zone ARU pour profiter d’avantages fiscaux sur travaux.
Pour une revente future
-
Privilégier les quartiers en développement (Marvila, Beato).
-
Potentiel de plus-value + rendement locatif en attendant.
9. Perspectives 2025–2030
-
Hausse continue de la demande étudiante (Lisbonne accueille aussi Erasmus).
-
Pénurie de logements étudiants → loyers en hausse de 2–4 %/an.
-
Biens proches des universités garderont une valeur refuge.
Conclusion
Acheter un appartement étudiant à Lisbonne en 2025 est une stratégie gagnante, à la fois pour loger son enfant en toute sécurité et pour investir dans un marché locatif porteur.
👉 Stratégie optimale : privilégier les T2/T3 à proximité des universités pour combiner usage personnel et colocation rentable.
