Fiscalité immobilière au Portugal en 2025 : ce qu’il faut savoir

Introduction

Le Portugal attire de nombreux investisseurs étrangers grâce à son climat, sa stabilité et sa qualité de vie. Mais au-delà de l’attrait lifestyle, l’un des critères majeurs reste la fiscalité immobilière.

En 2025, le cadre fiscal portugais reste compétitif par rapport à d’autres pays européens. Toutefois, il existe plusieurs taxes et obligations à anticiper lors d’un achat immobilier : frais d’acquisition, impôts annuels, revenus locatifs, plus-values à la revente, ainsi que des avantages fiscaux spécifiques.

👉 Cet article fait le point complet sur la fiscalité immobilière au Portugal en 2025, afin d’aider acheteurs et investisseurs à préparer leur projet en toute sérénité.

1. Les taxes à l’achat

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)

• Taxe de mutation due lors de l’achat.

• Barème progressif selon le prix et la destination (résidence principale ou secondaire).

• Taux maximum : 7,5 %.

👉 Exemple :

• Achat d’un appartement de 400 000 € → IMT ≈ 20 000 €.

IS (Imposto do Selo – droit de timbre)

• Fixe : 0,8 % du prix d’achat.

• Exemple : 400 000 € → 3 200 €.

Frais de notaire et avocat

• Environ 1–2 % du prix d’achat.

👉 Total à prévoir : 7–10 % du prix du bien en frais annexes.

2. La taxe foncière annuelle (IMI)

• Taux : 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale (VPT).

• Déterminée par la municipalité.

• Payable en une ou plusieurs fois dans l’année.

👉 Exemple : VPT de 250 000 € → IMI annuel de 1 000 €.

Exonérations possibles

• Exonération 3 ans pour résidence principale si prix <125 000 € et revenu <153 300 €/an.

• Exonération 3 ans en cas de rénovation en zone ARU.

3. Impôt sur les revenus locatifs

Pour les non-résidents

• Imposition forfaitaire à 28 % sur les loyers perçus.

• Pas de déductions possibles.

Pour les résidents

• Revenus fonciers intégrés au barème progressif de l’IRS (jusqu’à 48 %).

• Mais possibilité d’opter pour le taux forfaitaire de 28 %.

Déductions autorisées (résidents uniquement)

• Travaux de rénovation.

• Charges de copropriété.

• Assurance habitation.

• Intérêts d’emprunt.

👉 Exemple :

• Loyer annuel brut : 24 000 €.

• Non-résident : impôt = 6 720 €.

• Résident avec déductions : impôt réduit.

4. Plus-values immobilières

Pour les non-résidents

• Imposition à 28 % sur la plus-value nette.

Pour les résidents

• 50 % de la plus-value intégrée dans le revenu imposable.

• Possibilité d’exonération si réinvestissement dans résidence principale (au Portugal ou UE).

👉 Exemple :

• Achat : 300 000 € → Revente : 450 000 €.

• Plus-value brute : 150 000 €.

• Non-résident → impôt : 42 000 €.

5. Fiscalité spécifique pour expatriés : le régime NHR

Le régime Résident Non Habituel (NHR) reste accessible en 2025, même s’il a été réformé.

• Revenus de retraite étrangers : imposés à 10 %.

• Revenus locatifs portugais : imposés à 28 %.

• Durée : 10 ans à compter de l’installation fiscale au Portugal.

👉 Le NHR reste attractif pour les retraités et certains indépendants, mais moins avantageux qu’avant.

6. Fiscalité successorale et donation

• Pas de droits de succession ni donation pour les héritiers directs (enfants, conjoints).

• Pour les autres héritiers, taux fixe de 10 % (droit de timbre).

👉 Le Portugal est donc très compétitif sur ce point par rapport à la France.

7. Avantages fiscaux en cas de rénovation

Les biens situés dans une Aire de Réhabilitation Urbaine (ARU) bénéficient d’avantages :

• TVA réduite à 6 % sur les travaux.

• Exonération d’IMI pendant 3 ans.

• Réduction d’IMT à l’achat.

👉 Exemple : achat d’un immeuble ancien à rénover dans Graça → économie fiscale substantielle.

8. Exemple complet d’investissement locatif à Lisbonne

• Achat : appartement T2 de 400 000 €.

• Frais annexes : 32 000 €.

• Loyer mensuel : 1 300 €.

• Revenu brut annuel : 15 600 €.

• Impôt locatif (non-résident) : 4 368 €.

• Rendement net ≈ 2,8 %.

👉 Illustration de l’importance d’anticiper la fiscalité dans son calcul de rentabilité.

9. Comparaison avec la fiscalité française

👉 Conclusion : le Portugal reste plus favorable pour la fiscalité successorale et plus-values.

10. Conseils pratiques pour optimiser la fiscalité

1. Toujours prévoir 10 % de frais annexes lors de l’achat.

2. Pour les résidents : conserver factures de travaux pour déductions.

3. Envisager d’acheter via une société (SPV) pour optimiser.

4. Vérifier l’éligibilité à une zone ARU.

5. Consulter un avocat fiscaliste francophone avant l’achat.

Conclusion

En 2025, la fiscalité immobilière portugaise reste compétitive, notamment grâce à l’absence de droits de succession et à une imposition forfaitaire simple pour les non-résidents.

👉 Les points clés à retenir :

• Anticiper les frais d’acquisition (7–10 %).

• Comprendre la taxation des loyers et plus-values.

• Profiter des avantages ARU pour les biens à rénover.

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