Introduction
Le Golden Visa portugais, lancé en 2012, a longtemps été l’un des programmes de résidence par investissement les plus attractifs d’Europe. Il permettait aux étrangers non-européens d’obtenir un permis de séjour au Portugal en échange d’un investissement immobilier, généralement à partir de 500 000 €.
Lisbonne et Porto ont été les principaux bénéficiaires de ce dispositif, attirant des milliers d’investisseurs, notamment chinois, brésiliens, américains et moyen-orientaux.
Mais depuis 2022, puis surtout en 2023, le gouvernement portugais a progressivement restreint, puis supprimé la possibilité d’obtenir le Golden Visa par l’achat immobilier résidentiel à Lisbonne, Porto et dans certaines zones côtières.
👉 En 2025, de nombreux investisseurs se demandent encore : est-il possible d’obtenir un Golden Visa au Portugal grâce à l’immobilier ? Cet article fait le point complet.
1. Golden Visa Portugal : rappel du fonctionnement
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Permis de résidence valable 2 ans, renouvelable.
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Accès libre à l’espace Schengen.
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Possibilité de demande de nationalité portugaise après 5 ans.
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Famille (conjoint, enfants) incluse dans la demande.
2. L’immobilier et le Golden Visa : ce qui a changé
Jusqu’en 2022 :
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Investissement immobilier résidentiel ≥ 500 000 €.
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Possibilité réduite à 350 000 € si rénovation.
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Applicable partout au Portugal.
Depuis 2023 :
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Exclusion de Lisbonne, Porto et Algarve.
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Seuls certains territoires intérieurs et îles restaient éligibles.
Depuis 2024 :
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Suppression quasi totale de l’immobilier résidentiel comme voie d’accès au Golden Visa.
👉 En 2025 : il n’est plus possible d’obtenir un Golden Visa via l’achat d’un bien résidentiel à Lisbonne.
3. Quelles alternatives existent en 2025 ?
Investissements immobiliers encore éligibles
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Immobilier commercial (bureaux, hôtels, résidences étudiantes).
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Immobilier en zones de faible densité.
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Rénovation d’immeubles classés dans certaines régions intérieures.
Autres types d’investissements
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Fonds d’investissement portugais (capital minimum 500 000 €).
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Création d’emplois au Portugal (≥ 10 emplois).
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Transfert de capital (≥ 1,5 M€).
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Investissement dans la recherche scientifique ou la culture.
4. Impact sur Lisbonne
Lisbonne n’est plus une destination pour le Golden Visa résidentiel, mais elle reste :
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Une ville attractive pour l’investissement locatif et patrimonial.
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Une destination phare pour expatriés européens (pas besoin de Golden Visa).
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Une option intéressante pour investisseurs via fonds liés à l’immobilier lisboète.
5. Exemple concret : fonds d’investissement immobilier à Lisbonne
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Investissement minimum : 500 000 €.
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Fonds investissant dans projets hôteliers et bureaux à Lisbonne.
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Rendement espéré : 4–6 %/an.
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Éligible au Golden Visa.
👉 Illustration que même sans achat direct d’appartement, on peut investir à Lisbonne et obtenir le Golden Visa.
6. Qui peut encore bénéficier du Golden Visa ?
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Non-européens : Américains, Canadiens, Britanniques, Moyen-Orient, Asie.
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Les Européens (Français, Belges, etc.) n’ont pas besoin de Golden Visa → libre circulation.
7. Golden Visa vs autres options de résidence
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Golden Visa : investissement, faible durée de présence requise (7 jours/an).
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Visa D7 : pour retraités ou indépendants avec revenus réguliers.
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Visa Digital Nomad : pour travailleurs à distance avec revenus ≥ 3 280 €/mois.
👉 Conclusion : pour les Européens, le Golden Visa est inutile ; pour les non-Européens, il existe encore via d’autres investissements.
8. Les risques et critiques du Golden Visa
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Hausse des prix de l’immobilier dans Lisbonne (critique sociale).
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Procédures administratives parfois longues (12–18 mois).
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Incertitude politique : programme menacé à chaque changement de gouvernement.
9. Perspectives 2025–2030
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Golden Visa devrait être maintenu mais réservé aux investissements productifs (fonds, recherche, culture).
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Lisbonne restera exclue pour le résidentiel.
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Le marché lisboète continuera à prospérer grâce à la demande naturelle (expatriés, digital nomads, familles).
Conclusion
En 2025, acheter un bien immobilier résidentiel à Lisbonne ne donne plus accès au Golden Visa. Mais cela ne signifie pas que le Portugal a fermé la porte aux investisseurs étrangers.
👉 Alternatives encore possibles :
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Investir via des fonds immobiliers portugais.
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Acheter de l’immobilier commercial.
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Explorer d’autres visas (D7, Digital Nomad).
