Introduction
Lisbonne est depuis plus de dix ans une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers. Sa croissance économique, sa stabilité politique, son attractivité touristique et la forte demande locative portée par les expatriés, étudiants et digital nomads en font un marché unique en Europe.
En 2025, malgré la hausse des prix, l’investissement locatif reste une stratégie solide. Les rendements ne sont pas toujours spectaculaires, mais la combinaison entre revenus locatifs et valorisation patrimoniale fait de Lisbonne une valeur sûre.
👉 Cet article analyse en détail la rentabilité locative à Lisbonne en 2025, les quartiers à privilégier, les types de biens recherchés et les stratégies pour optimiser son investissement.
1. Pourquoi investir dans le locatif à Lisbonne ?
Forte demande locative
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Étudiants (Université de Lisbonne, ISCTE, Nova).
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Expatriés et cadres internationaux.
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Digital nomads attirés par le visa spécifique.
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Touristes (même si la location courte durée est plus réglementée).
Sécurité patrimoniale
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Capitale européenne stable.
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Prix en hausse régulière depuis 2015 (+3 %/an attendus jusqu’en 2030).
Attractivité fiscale
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Non-résidents : imposition simple à 28 % sur loyers.
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Zones ARU : avantages fiscaux en cas de rénovation.
2. Niveaux de loyers en 2025
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Type de bien |
Quartiers centraux (€/mois) |
Quartiers émergents (€/mois) |
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Studio |
900–1 200 |
700–900 |
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T1 (1 ch.) |
1 100–1 500 |
800–1 100 |
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T2 (2 ch.) |
1 400–1 800 |
1 000–1 400 |
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T3 (3 ch.) |
2 000–2 800 |
1 500–2 000 |
👉 Loyers élevés dans le centre, mais bonne rentabilité dans les quartiers émergents.
3. Rendements locatifs bruts
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Quartiers premium (Chiado, Principe Real, Estrela) : 3–4 %.
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Quartiers familiaux (Campo de Ourique, Benfica) : 4–5 %.
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Quartiers émergents (Marvila, Arroios, Anjos) : 5–7 %.
👉 Lisbonne offre des rendements corrects, mais l’atout principal reste la valorisation patrimoniale.
4. Stratégies locatives
Location longue durée
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Plus stable.
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Cible : familles portugaises, expatriés.
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Rendement brut : 3–5 %.
Location meublée
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Loyers supérieurs de 15–20 %.
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Très demandée par les expatriés et digital nomads.
Colocation
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Rentabilité élevée dans les T3/T4.
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Quartiers : Arroios, Anjos, Alameda.
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Rendement brut : 6–8 %.
Location saisonnière (AL – Alojamento Local)
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Très rentable dans Baixa, Alfama, Cais do Sodré.
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Mais réglementation stricte (zones limitées).
5. Exemple pratique : investissement locatif à Arroios
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Achat : T3 de 100 m² → 450 000 €.
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Travaux + ameublement : 50 000 €.
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Mise en colocation (3 chambres × 900 €/mois) → 2 700 €/mois.
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Revenus annuels : 32 400 €.
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Rendement brut ≈ 6,4 %.
👉 Illustration : la colocation reste une stratégie gagnante.
6. Fiscalité des revenus locatifs
Non-résidents
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Imposition forfaitaire à 28 % sur loyers bruts.
Résidents
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Revenus intégrés à l’IRS (barème progressif).
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Déductions possibles : intérêts d’emprunt, travaux, charges.
Plus-values
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Non-résidents : 28 % forfaitaire.
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Résidents : 50 % intégrés au revenu imposable.
7. Les risques à anticiper
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Régulation accrue sur la location touristique.
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Loyers élevés → risque de baisse de la demande en cas de crise.
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Travaux coûteux dans l’ancien.
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Fiscalité simple mais contraignante pour les non-résidents (pas de déductions).
8. Quartiers recommandés en 2025
Pour rendement
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Arroios, Anjos, Alameda → colocation, étudiants.
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Marvila, Beato → quartiers émergents, prix attractifs.
Pour sécurité patrimoniale
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Principe Real, Estrela, Lapa → valeur refuge.
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Chiado, Baixa → prestige et liquidité.
Pour équilibre
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Campo de Ourique, Benfica → loyers stables, bonne demande familiale.
9. Perspectives 2025–2030
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Prix +3 %/an.
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Loyers stables voire en hausse.
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Forte demande pour colocation et logements meublés.
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Lisbonne restera une destination phare pour les investisseurs locatifs en Europe.
10. Conseils pratiques pour réussir son investissement
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Définir sa stratégie (rendement vs valorisation patrimoniale).
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Cibler les quartiers en fonction de cette stratégie.
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Anticiper 7–10 % de frais annexes à l’achat.
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Prévoir un budget ameublement si location meublée.
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Se faire accompagner d’un avocat et d’une agence de gestion locative.
Conclusion
En 2025, investir dans l’immobilier locatif à Lisbonne reste une opportunité solide. Les rendements ne sont pas les plus élevés d’Europe, mais la sécurité patrimoniale et la valorisation long terme compensent largement.
👉 La meilleure stratégie : combiner un bien patrimonial dans un quartier central avec un investissement locatif à rendement dans un quartier émergent.
